关于公开征求《江西省物业管理条例(修订草案)》意见及其立法听证会议题的通知
编辑: 贾川 来源: 省人大常委会法工委 2011-12-08 12:47

  江西省第十一届人大常委会第二十八次会议对《江西省物业管理条例(修订草案)》进行了一审。江西省人大常委会法工委将修订草案及其说明全文公布,向社会公开征求意见,并就有关事项通知如下:

  一、请登录江西人大新闻网(http://www.jxrd.gov.cn)首页左侧的“立法聚焦”栏目或者“立法征求意见”平台查阅修订草案及其说明。

  二、请按照下列要求填写意见、建议:

序号

意见或者建议

涉及的具体条款

 理由

依据

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

   三、拟于2012年2月召开立法听证会。请按照下列要求提出3至4个建议听证的议题:

  序号

  议题

  涉及的具体条款

  理由

  依据

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

   四、请以信函、电子邮件等方式反馈意见、建议,并注明“物业管理条例征求意见”字样。

          通信地址:南昌市北京西路39号省人大常委会法工委经济法规处

          邮 编:330046 电子邮箱:jxrdfgw@163.com

  五、截止时间:2012年1月15日。

  

江西省物业管理条例(修订草案)

 

  

目 录

 

  第一章 总 则

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第三章 前期物业管理

  第四章 物业管理服务

  第五章 物业的使用和维护

  第六章 法律责任

  第七章 附 则

  

第一章 总 则

 

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  前款所称房屋,包括建筑物内的商品住宅、经营性用房和物业管理用房。

  第三条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

  第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

  设区的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  市政、城管执法、价格、工商、市容环境卫生、城乡规划、民政、环保、人防等有关部门及供水、供气、供电等企业应当按照各自的职责分工和本条例规定,做好物业管理的有关监督管理工作。

  第五条 街道办事处、乡镇人民政府会同县(市、区)人民政府房地产行政主管部门具体指导所辖区域内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

  社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

  第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。

  第七条 配套设施不齐全、环境质量较差的原有住宅小区,由所在地人民政府组织整治改造,逐步实行物业管理。

  

第二章 业主、业主大会和业主委员会

 

  第八条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)依法使用物业共用部位、共用设施设备;

  (九)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (十)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

  (十一)法律、法规规定的其他权利。

  第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)遵守房屋装饰装修的有关规定和要求;

  (五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (六)按时交纳物业服务费用;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  新建物业建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前,应当按照前款规定划分物业管理区域,向设区的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门申请划分登记,并将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  已经实行物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的设区的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门申请登记。

  第十二条 一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑物总面积达到百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告,并提供下列资料:

  (一)物业管理区域登记证明;

  (二)建筑规划总平面图;

  (三)物业建筑面积清册;

  (四)业主名册;

  (五)交付使用的公用设施设备证明;

  (六)物业服务用房配置证明。

  建设单位未及时书面报告的,十名以上业主可以联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

  第十三条 街道办事处或者乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,会同县(市、区)房地产行政主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

  筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、房地产行政主管部门代表、物业所在地社区居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

  筹备组中的业主代表,由街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会或者村民委员会组织业主推荐产生。

  第十四条 筹备组应当履行下列职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,提出业主委员会成员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。

  筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

  第十五条 业主大会决定下列事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)物业管理区域内的其他物业管理事项。

  第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托事项、委托权限和期限等内容。

  业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

  业主大会决定本条例第十五条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本条例第十五条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十七条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先征求其所代表的业主意见,并在业主大会会议上如实反映。

  第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次。

  有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

  (一)有百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  第十九条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)组织筹集专项维修资金,并监督使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费;

  (六)监督管理规约的实施;

  (七)劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋;

  (八)业主大会赋予的其他职责。

  第二十条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员每届任期不超过五年,可以连选连任。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选主任、副主任。

  选举业主委员会成员时,应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员缺员时,应当由候补成员递补。候补成员全部递补为成员后仍有缺员的,应当召开业主大会会议补选。

  第二十一条 业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公道正派,廉洁自律;

  (五)具有一定的组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向所在地的县(市、区)房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  第二十三条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

  业主委员会会议由主任负责召集,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  业主委员会会议应当有过半数的成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意。

  第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十五条 业主委员会应当建立定期接待制度,听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。

  业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动,以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管。

  业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和公共收益收支;接受业主查询所保管的物业管理信息。

  第二十六条 业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。无正当理由逾期未换届的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作。

  新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共同所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第二十七条 业主委员会成员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员资格:

  (一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

  (二)不履行成员职责的;

  (三)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的;

  (四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

  第二十八条 业主大会与业主委员会的活动经费及成员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

  

第三章 前期物业管理

 

  第二十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的,经县(市、区)人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

  建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

  第三十一条 建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。

  建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益。

  第三十二条 建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于一百二十平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。

  物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的位置和面积,建设单位应当在房屋预售时予以公布。

  物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理房屋所有权初始登记时,在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。

  第三十三条 新建物业符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设行政主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

  (三)义务教育学校及幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

  (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书,依照法律法规规定需要进行检测的,还应当由具备相应资质的检测机构检测合格;

  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (七)法律、法规规定的其他条件。

  第三十四条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并记录,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时整修。

  第三十五条 建设单位应当按照规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第三十六条 建设单位在物业交付使用时,应当向物业买受人提供质量保证书,并按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任,并在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。

  物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

  第三十七条 新建住宅物业实行质量保修金制度。

  建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向房地产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金,专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

  建设单位购买了工程质量责任保险的,所投保物业可以不交存物业质量保修金。

  建设单位在保修期限内不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

  物业质量保修金的交存、使用、管理和退还等具体办法,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门会同财政部门、发展改革部门制定,经省人民政府同意后公布施行。

  

第四章 物业管理服务

 

  第三十八条 物业服务企业应当按照国家规定,具备相应的资质,不得超越资质等级承接物业服务业务。物业服务企业资质证书不得转让、出租、转借。

  物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业所在地设区的市或者县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案。

  从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。职业资格证书不得转让、出租、转借。

  房地产行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

  第三十九条 物业服务内容主要包括下列事项:

  (一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业管理事项。

  第四十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务事项、服务要求、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

  物业服务合同签订后,业主有权进行查询。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地设区的市或者县(市、区)房地产行政主管部门备案。

  省人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。

  第四十一条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担电梯等机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  第四十二条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告。

  第四十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件应当采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关单位,并协助做好救助工作。

  物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。

  第四十四条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料:

  (一)小区共有部分经营管理档案;

  (二)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护记录;

  (三)水箱清洗记录及水箱检测报告;

  (四)住宅装饰装修管理资料;

  (五)业主清册;

  (六)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议;

  (七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

  第四十五条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价;其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务收费实行政府指导价的,价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  第四十六条 已交付业主的物业,物业服务费由业主承担。未交付业主的物业,物业服务费由建设单位承担。

  前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付,其物业服务费由建设单位垫付,业主办理房屋所有权证时,由业主返还建设单位垫付的费用。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

  建设单位限定物业买受人办理交付手续的时间不得少于二个月。

  第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费的,物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊,并定期公布。

  第四十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主,直接为业主服务。物业管理区域内公共照明用电、园林绿化用水费用,应当按照符合其使用性质的标准收取。

  供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十九条 物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

  物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前,物业服务企业不得擅自停止服务。

  物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。

  第五十条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会交还下列资料和财物:

  (一)本条例第三十五条第一款和第四十四条规定的资料;

  (二)物业管理用房;

  (三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

  (四)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

  (五)其他应当移交的财物、资料。

  新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物。

  第五十一条 业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作,新物业服务企业应当按照合同约定的时间进入物业管理区域服务。

  第五十二条 房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

  市容、公安、工商、环保、规划等行政管理部门应当加强物业管理区域内环境卫生、公共秩序、治安消防、房屋使用等的监督管理,依法处理违法行为。

  物业管理行业协会可以依照国家和本省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。

  第五十三条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,房地产行政主管部门应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

  第五十四条 实行物业管理联席会议制度。

  物业管理联席会议由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集,社区居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。

  物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

  (一)业主委员会未依法履行职责;

  (二)业主委员会换届过程中出现问题;

  (三)履行物业服务合同中出现重大问题;

  (四)物业服务企业在变更交接过程中出现问题;

  (五)其他需要协调解决的相关事项。

  

第五章 物业的使用和维护

 

  第五十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  业主、物业使用人和物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。

  第五十六条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或者从事租赁等经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

  经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理,也可以委托物业服务企业代为管理,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用,收益和使用情况应当公示。

  第五十七条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

  规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

  出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的,应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后,出租给其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

  第五十八条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通。机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。

  业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

  第五十九条 物业管理区域内根据规划建设的人防工程,平时由投资者依照法律、法规的规定使用和管理。

  利用物业管理区域内人防工程进行经营活动的,应当按照非住宅物业的标准交存住宅专项维修资金、交纳物业服务费。

  第六十条 业主、物业使用人装饰装修房屋应当遵守国家和本省的规定以及临时管理规约、管理规约,禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物;

  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

  (四)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (五)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

  (六)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当保持物业的整洁、美观。

  第六十一条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。物业服务企业不得以任何形式收取装饰装修保证金。

  在业主、物业使用人装饰装修房屋期间,物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查,业主应当予以配合。

  第六十二条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用物业,禁止下列行为:

  (一)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

  (二)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

  (三)排放有毒、有害物质;

  (四)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

  (五)乱设摊点或者乱倒垃圾,堆放杂物,高空抛物;

  (六)违反规定饲养动物;

  (七)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第六十三条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、使用过程中有违反国家和本省有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。

  第六十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照住房和城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存专项维修资金。

  业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

  第六十五条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

  

第六章 法律责任

 

  第六十六条 建设单位违反本条例第十二条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,或者未按照规定提供有关资料的,由县(市、区)房地产行政主管部门责令限期改正,可以处二千元以上一万元以下的罚款。

  第六十七条 建设单位违反本条例第三十七条规定,未交存物业质量保修金的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。

  第六十八条 违反本条例第六十条和第六十二条规定,业主、物业使用人有下列行为之一的,按照下列规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物的,由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款;

  (三)破坏或者擅自改变房屋外观的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正,恢复原状,可以处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,可以处一万元以上十万元以下的罚款;

  (四)擅自改变物业使用性质的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,恢复原状,可以处一万元以上五万元以下的罚款。

  第六十九条 违反本条例第四十条第三款规定,物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上一万元以下罚款。

  第七十条 违反本条例第四十九条规定,物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第七十一条 违反本条例第六十一条第一款规定,物业服务企业收取装饰装修保证金的,由价格主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二千元以上五千元以下罚款。

  第七十二条 房地产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处以及相关行政管理部门的工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照本条例规定组织成立业主大会筹备组的;

  (二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第七十三条 对违反本条例规定的其他行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

  

第七章 附 则

 

  第七十四条 本条例有关专业用语的含义:

  (一)专有部位,是指一套自用房屋分户门内的空间及其室内墙面和天井、庭园等部位;

  (二)专有设备,是指一套住宅内部的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备;

  (三)共用部位,是指一幢住宅内部,建设费用已分摊进入住房销售价值的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、值班室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、屋顶等部位;

  (四)共用设备,是指一幢住宅内部,建设费用已分摊进入住宅销售价格的由整幢住宅的业主、物业使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、电线、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备;

  (五)共用设施,是指居住小区内,建设费用已分摊进入住宅销售价格的由业主、物业使用人共同使用的道路、绿地、停车场(库)、路灯、公益性文体设施、安全防范设施、供水供电设施、消防设施、信报箱(群)、排水管道窖井、化粪池、垃圾站(房)等设施;

  (六)房屋承重结构,是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

  第七十五条 本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行房屋登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有二个以上专有部分的,按照一人计算。

  (三)建筑物总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

  第七十六条 由人民政府投资建设或者储备的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房的物业管理参照本条例执行。

  第七十七条 本条例自 年 月 日起施行。1998年12月18日江西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过的、2001年12月22日江西省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修正的《江西省城市居住小区物业管理条例》同时废止。

  

关于《江西省物业管理条例(修订草案)》的说明

 

  ——2011年11月28日在江西省第十一届人大常委会第二十八次会议上

  省住房和城乡建设厅厅长 张勇

主任、各位副主任、秘书长、各位委员:

  我受省政府的委托,现就《江西省物业管理条例(修订草案)》(以下简称修订草案)作如下说明。

  一、修订的必要性

  发展物业管理,对于改善人民群众的生活和工作环境,提升城市社会管理和服务水平,促进社会和谐稳定,都具有重要的现实意义。我省物业管理起步于上世纪90年代初,1998年12月18日江西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过了《江西省城市居住小区物业管理条例》。该条例的颁布实施,对规范我省物业管理工作,促进物业管理行业发展发挥了重要作用。至2010年底,全省已有物业服务企业981家,行业从业人员6万余人,新建住宅小区实施物业管理覆盖率达100%,全省物业管理整体水平日益提高。但是,随着广大业主对物业管理需求和期盼不断提高,加之新情况、新问题不断出现,物业管理纠纷也呈上升趋势,物业管理收费难、小区停车难、业主自治机制不健全等困难和问题日益突出,我省现行条例已经不能满足当前物业管理发展的实际情况和客观需要。2010年,根据全国人大常委会的工作部署,省人大常委会对我省地方性法规进行了一次全面清理,其中《江西省城市居住小区物业管理条例》作为需要全面修订的项目,建议省政府列入年度立法计划。因此,有必要对该条例进行修订。

  二、审查经过

  修订草案送审稿由我厅起草,于2011年3月31日报省政府。在审查修改过程中,书面征求了省人大财经委、省人大常委会法工委、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、省公安厅、省民政厅、省卫生厅、省教育厅、省环保厅、省工商局、省消防总队、省电力公司、部分房地产公司、物业服务企业及11个设区市政府、部分县级政府的意见。2011年5月中旬、6月下旬和9月上旬,会同省政府法制办先后到鹰潭市、南昌市、宜春市、丰城市进行调研。6月20日,分别召开了专家论证会和部门协调会。根据调研、论证、协调中各方提出的意见,会同省政府法制办对送审稿进行了多次修改。

  鉴于该立法项目涉及面广、社会关注度高,为增强政府立法的科学性、民主性,扩大群众的参与度,充分听取社会各界的意见和建议,提高政府立法质量,经凌成兴常务副省长同意,8月18日《江西日报》刊登了修订草案征求意见稿全文,向社会公开征求意见。截至9月底,共收到信件和电子邮件68封,意见二百余条,主要集中在物业质量保修、物业服务收费等问题上。我厅会同省政府法制办对征集的意见进行了逐条梳理,对有价值的意见予以了采纳。

  11月17日,省政府第57次常务会议讨论通过了修订草案,提请省人大常委会审议。

  三、几个主要问题的说明

  (一)关于《条例》的名称

  原条例名称为《江西省城市居住小区物业管理条例》,适用范围仅限于城市居住小区,而目前物业管理已经深入到机关、企业、医院、学校等非居住用房,国务院《物业管理条例》将物业界定为已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地。因此,根据国家有关法律法规,参照外省市的做法,结合当前物业管理的实际需要,将原《江西省城市居住小区物业管理条例》修改为《江西省物业管理条例》。

  (二)关于业主大会和业主委员会

  业主大会和业主委员会能否依法成立和正常运转,直接关系到广大业主的切身利益。为规范业主自治,保障业主权益,修订草案明确规定了业主大会和业主委员会的职责,以及召开业主大会和业主委员会需具备的条件、程序等(第十、十五、十六、十七、十八、十九、二十三条)。由于首次业主大会会议的筹备直接影响到业主大会、业主委员会的成立和正常开展工作。因此,修订草案对首次业主大会成立条件、业主大会筹备组的组织形式和工作职责等作了具体规定(第十二、十三、十四条)。为保证业主大会、业主委员会正常运行,修订草案规定业主大会与业主委员会的活动经费及成员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定(第二十八条)。

  (三)关于住宅物业质量保修责任

  国务院《物业管理条例》第三十一条规定:“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。”为了将这一规定落到实处,避免住宅物业在物业保修期内出现质量问题时,施工单位与建设单位互相推诿,导致业主权益得不到保障,借鉴贵州、上海等省市的做法,修订草案设立了质量保修金制度。规定建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向房地产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金,专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。如果建设单位不履行法定保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经房地产行政主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支,以此保障业主的权益(第三十七条)。

  (四)关于物业服务和收费

  物业服务企业为业主提供连续不间断服务,业主按照约定交纳物业服务费,是物业管理正常有序运行的保障。针对物业服务企业为业主提供的服务,修订草案作了以下几个方面的规定:一是规定物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务,加强日常检查;物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告(第四十二条)。二是为了防止物业服务合同期限届满时因业主委员会或者物业服务企业不再续订合同而导致物业服务中断,修订草案规定,物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前三个月书面告知业主委员会(第四十九条)。三是规定实行物业管理联席会议制度,协调解决物业管理中的问题和纠纷(第五十四条)。

  针对业主按照约定交纳物业服务费的问题,修订草案作了以下几个方面的规定:一是明确物业服务收费标准。价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定(第四十五条)。二是规定已交付业主的物业,物业服务费由业主承担。未交付业主的物业,物业服务费由建设单位承担(第四十六条)。三是规定物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任(第四十七条)。

  (五)关于物业的使用和维护

  合理使用、有效维护物业是物业管理区域内全体业主与物业服务企业的共同责任。为此,修订草案主要作了以下几方面规定:一是对改变物业公共建筑和共用设施用途,以及占用、挖掘物业管理区域的道路、场地等行为作了限制性规定(第五十五条)。二是规定业主装饰装修房屋应当事先告知物业服务企业,并遵守国家和本省的规定以及临时管理规约、管理规约,同时明确了物业服务企业的监督管理责任(第六十、六十一条)。三是规定住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照住建部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存专项维修资金(第六十四条)。四是规定物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿(第六十五条)。

  以上说明连同修订草案,请一并审议。

  
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