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江西省人大常委会执法检查组关于检查《江西省物业管理条例》实施情况的报告

2021/06/08 10:57   编辑:刘玥   来源:省人大财经委

——2021年5月31日在江西省第十三届人大常委会第三十次会议上

省人大常委会副主任    曾文明

省人大常委会:

  物业管理工作是基层社会治理的重要内容,是连接居民生活服务的“最后一公里”,也是满足人民群众美好生活需要的“关键小事”。为回应百姓重大关切,全面了解《江西省物业管理条例》(以下简称条例)贯彻实施情况,进一步提升物业服务质量,不断提高人民群众获得感、幸福感、安全感,省人大常委会将检查条例实施情况纳入今年监督工作计划,并于2月至5月开展执法检查。现将有关情况报告如下,请予审议。

  一、执法检查工作情况

  省人大常委会对这次条例执法检查高度重视,主任会议专题研究执法检查工作,形成工作方案印发至省政府及有关部门和各设区的市人大常委会;省委常委、省委秘书长,省人大常委会党组书记、副主任赵力平同志提出明确要求;成立了由常委会分管领导任组长,省人大财经委负责同志任副组长,部分省人大常委会委员和省人大代表等共同组成的执法检查组。

  为提高执法检查效果,提升检查组、省直有关部门及各级人大常委会相关同志的物业法律意识,省人大常委会于3月26日专门就物业管理相关法律法规举办人大讲堂,邀请国家住建部专家进行专题授课。3月31日,检查组召开第一次全体会议,听取省住房城乡建设厅等省直有关部门关于条例贯彻实施情况的汇报,省政府副省长吴浩出席会议并讲话,省人大常委会分管领导作了动员讲话。4月8日,召开全国、省、市三级人大代表和物业服务企业负责人、律师代表座谈会。4月12日至16日,检查组分成3个小组,分赴南昌、九江、新余、宜春、赣州、上饶市及部分所辖县(市、区)开展重点检查;同时,委托其他5个设区的市人大常委会对条例在本行政区域内的实施情况同步开展检查。

  这次执法检查恰逢党史学习教育,检查组坚持“学党史、悟思想、办实事、开新局”,积极回应人民群众对物业管理工作的期盼与呼声,努力在检查工作中做到“三个相结合”。一是坚持宣传法律法规和为民办实事相结合。检查组带头宣讲民法典、法律法规相关内容,严格遵循条例规定开展执法检查工作;对执法检查中发现的具体问题,现场依法转交有关部门并督促整改落实。二是坚持问题导向和创新方式相结合。检查组始终坚持问题导向,在听取汇报、察看现场、召开座谈会等常规检查的基础上,积极运用小组暗访、问卷调查、热线电话等方式,畅通民意诉求、反映问题的渠道,回应民众呼声。检查期间,共召开37场座谈会,分别与各级人大代表、律师代表及200余名各级政府及有关部门负责人,160余名业主和业委会成员代表,150余名街道(乡镇)、社区负责人,180余名物业服务企业负责人等进行了座谈。实地检查33个小区、随机抽查9个小区物业管理情况,全面覆盖普通商品房、保障性住房、老旧住宅等多种类型小区;采取分类别、线上与线下相结合的方式开展问卷调查,共发放和回收有效调查问卷5911份;通过热线电话共接到群众来电1931次,反映问题2088个。三是坚持执法检查和条例修改工作相结合。检查组认真梳理、深入研究检查中发现的当前条例存在的与实际工作不适应、与其他法律不协调的问题,为下一步条例修改工作打下良好基础。

  二、条例贯彻实施的基本情况

  条例实施以来,全省各地各有关部门认真贯彻落实条例,积极探索市场监管模式,大力培育物业服务市场,物业管理行业规模不断扩大,发展态势良好。目前,全省物业服务企业达4000余家,从业人员超过20万人,主营业务收入约50亿元;物业管理类型从单一住宅小区向办公楼、商场、医院、学校、工业厂房、机场、车站等多类型延伸覆盖;物业服务企业管理项目总数7677个,其中住宅项目6754个、非住宅项目923个,住宅物业服务覆盖率达到了591%,新建住宅100%引入物业服务企业。

  (一)注重建章立制,不断健全法规制度体系。全省各地各有关部门围绕贯彻条例,及时细化相关规定,初步形成相互衔接配套的法规制度体系。2018年,省委、省政府印发了《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》;省住房城乡建设厅先后出台了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》《江西省城市新建住宅小区安全防范设备建设管理规定》《江西省住宅专项维修资金管理规定》等若干配套制度,规范了业主大会召开、物业承接查验、维修资金应急使用等;省消防总队联合有关部门出台了《全省消防安全社区创建工作指导意见》等。各地纷纷推出相关配套举措,目前,南昌、抚州、上饶、吉安、九江市等地已先后出台了有关物业管理的地方性法规;新余、萍乡、宜春市等地制定出台了物业管理办法、物业服务企业信用管理等配套措施。

  (二)着力加强监管,切实提升行业发展水平。全省各地各有关部门加强行业监管,大力整顿行业秩序,物业管理市场得到进一步规范。省委政法委会同省住房城乡建设厅在南昌、抚州市试点开展物业纠纷调处平台建设,探索横向多渠道、纵向多层次的物业矛盾纠纷调解工作机制,逐步构建人民调解、行政调解、司法调解及仲裁、诉讼相互衔接的物业纠纷调处新模式;省住房城乡建设厅连续多年开展物业管理“双随机一公开”执法检查,对物业服务企业违法违规行为进行惩处,指导省物业管理行业协会探索建立物业服务行业信用体系和智慧物业云平台;省市场监管局持续开展格式合同条款监管专项整治行动,加大对利用格式合同条款侵害业主权益违法行为的监管。萍乡市建立物业服务企业诚信服务“红黑榜”制度,定期在市政府和市房管政务网站上公布“红黑榜”企业名单;鹰潭市每年组织开展物业管理小区服务情况检查,将检查结果向所有物业服务企业和业主进行通报,形成物业服务市场良性竞争;宜春市制定《宜春市物业服务企业诚信管理办法(试行)》,将物业服务企业信用等级作为行政主管部门实施分类监管以及业主选聘物业服务企业、前期物业管理招标、物业管理示范项目评价等活动的重要依据;景德镇市探索建立物业服务收费监管长效机制;赣州市明确中心城区普通住宅物业服务标准及其对应参考性收费标准;吉安市建立以地方性法规为龙头、10个配套文件为支撑、3个信息管理平台为手段的“1+10+3”的物业行业监管体系。

  (三)强化党建引领,推动物业管理模式创新。全省各地各有关部门坚持党建引领,积极探索物业管理与基层社会治理相结合的新模式。2020年,省委组织部在上饶市召开党建引领城市基层治理现场推进会,推广上饶市把党支部建在小区上、将“物业管理好”作为“党建+幸福小区”目标之一的经验做法;省住房城乡建设厅结合城乡环境整治、城市功能与品质提升,积极推动52个城市社区开展美好环境与幸福生活共同缔造试点,探索城市功能品质与环境治理共同缔造新格局;省民政厅探索推行在社区居委会下设物业管理委员会,加强对社区物业管理的指导和监督。南昌市印发《关于全面加强党建引领物业服务工作的意见》,着力搭建社区党组织领导下的居委会、居民理事会、业委会、物业服务企业等多元参与的公共协商平台;抚州市印发《关于开展党建引领物业服务行业专项行动的工作计划》,成立小区临时党支部,发挥临时党支部战斗堡垒和党员先锋模范作用,着力解决小区业委会成立难、小区管理难问题;九江瑞昌市、赣州会昌县积极探索党建引领,通过组建行业党支部、联建党支部,实现党员进入业委会任职,业委会成员、物业服务企业负责人进入社区兼职的方式,有效解决了业委会成立难、运行难问题;瑞昌市中心区96个住宅项目全部成立了业委会,会昌县176名党员干部进入业委会,32名业委会主任、18名物业服务企业负责人进入社区“两委”兼职。

  (四)践行宗旨意识,努力满足人民群众需要。全省各地各有关部门牢固树立宗旨意识,着力破解人民群众反映强烈的有关物业管理方面的烦心事揪心事。全省各级公安机关大力推进警务前移,开展“百万警进千万家”活动,共设立社区警务室2637个;省住房城乡建设厅积极开展“城管进社区、服务面对面”活动,共进驻社区1500个。各地将老旧小区综合整治列入为民办实事的重要工程,改造后的老旧小区陆续引进了物业服务企业,探索长效管理机制。南昌市出台老旧居民区物业服务模式工作方案,改造后的256个老旧小区中,76个小区成立了业主大会,92个小区引进了物业服务企业;赣州市在全省率先建立项目责任规划(建筑)师制度,编制老旧小区改造专项规划,完善老旧小区改造全流程体系建设,2020年完成城镇老旧小区改造项目135个,涉及住户25678户;新余市渝水区通过招标、合作、运营、工作模式创新,引入社会资本,有效解决老旧小区改造资金和长效管理问题。

  三、条例贯彻实施中存在的主要问题

  从执法检查情况看,当前全省各地各有关部门在条例贯彻实施中仍存在一些突出矛盾和问题,主要体现为“五个不到位”:

  (一)条例学习宣传普及不到位。各地对条例学习宣传普及力度不够,条例的社会存在感较低,全社会的物业管理法治意识还不强,政府相关部门及基层组织工作人员和物业服务从业人员、业委会及业主依法行政、依法经营、依法维权的意识都较弱。问卷调查显示,有24.7%的街道(乡镇)和社区工作人员没有看过条例、5.7%的不知道条例;有31.7%的业主没听说过条例、44.5%的知道但没看过条例。

  (二)相关部门依法履职不到位。一是履行行业监管职责有所失位。条例第六十一条规定县级以上人民政府应当制定物业服务规范和等级标准,加强对物业服务企业的监管。检查发现,各地大多没有制定物业服务规范和等级标准,且从2017年国务院取消物业服务企业资质要求以后,行业管理手段和监管措施未及时全面跟上,物业服务优胜劣汰、良性竞争的市场环境未有效形成。据统计,热线电话反映相关职能部门对物业管理监督和指导不力的问题有931个,占44.6%。二是联席会议制度未能有效落实。条例第六十三条规定县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制,同时还有12条相关规定明确要求落实街道(乡镇)、社区属地管理责任。检查发现,相关职能部门对物业管理重要性认识不足,落实条例规定存在明显缺位,各地大多没有建立联席会议制度,物业管理综合协调机制不健全,街道(乡镇)、社区的属地管理责任没有落地落实。一些本应由相关职能部门承担的公共服务、公共设施维护等职责,被转嫁给物业服务企业,如要求物业服务企业出资增设垃圾分类设施,无偿配合文明创建、人口普查等,加重了物业服务企业的负担。

  (三)企业提供服务不到位。一是部分企业服务质量不高、服务无标准不规范问题凸显。条例第四十九条和第五十一条分别规定了物业服务企业的义务、职责。检查发现,部分物业服务企业“重利润、轻服务”,管理服务水平不高,对业主反映的绿化管理、环境卫生、设施设备维护、安全管理措施和车辆管理等问题处理不善,引起业主强烈不满。问卷调查显示,有69.6%的业主对小区物业服务质量不满意,32.5%的对绿化管理不满意,35.8%的对环境卫生不满意,16.8%的对安全管理措施不满意,12.6%的对车辆管理不满意。二是部分企业服务意识不强、不依法诚信经营问题突出。检查发现,有的物业服务企业以管理者自居,对业主工作方法简单粗暴;有的物业服务企业不公开物业收费、服务标准和公共收益收支情况等信息,甚至侵占业主利益,业主对此意见较大。问卷调查显示,有62.8%的物业服务企业未公示、26.1%的部分公示相关物业管理信息。

  (四)业主自治落实不到位。一是业主大会召开难和业委会成立难、运行难。条例第二章专篇对业主权利义务及业主大会、业委会的成立、运作及监督管理等进行了规范。检查发现,由于政府职能部门和街道(乡镇)、社区履职不到位,业主参与积极性不高,目前我省成立业委会的小区比例仅为34%,通过业主大会、业委会实现业主共同决策、共同治理小区的业主自治机制未能得到有效落实。二是业委会作用发挥不好。条例对业委会职责、成员任职资格和报酬、监督等都作了具体规定。检查发现,一些业委会成员推选把关不严,履职能力不强,得不到业主广泛认可;多数业主大会未明确业委会成员报酬,导致有能力的不愿干,想干的人存有私心。问卷调查显示,有55.5%的业主对所在小区业委会工作不满意。三是业委会监管有盲区。由于没有明确法律定位,街道(乡镇)、社区介入的强制手段和约束监督机制缺乏,业委会监管难、换届难问题普遍存在,不作为、乱作为的情况时有发生。据统计,通过热线电话反映业委会有关问题占所有问题的15.9%。

  (五)有关公共场地和设施建设及维护规定执行不到位。一是承接查验、前期物业交付不规范。条例第三十六条规定,物业服务企业应当对物业共用部分、共用设施进行查验,发现问题督促建设单位整修。由于物业服务企业处于弱势地位,一些小区承接查验不规范,设施设备“带病交付”,给后续物业管理带来较多问题。二是建设单位转嫁质量保修责任。条例第三十七条规定,建设单位要按规定承担质量保修责任,但一些建设单位履行质量保修义务不及时、不到位,把问题转嫁给物业服务企业。三是地下车位权属问题突出。条例规定建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位,但一些小区地下车位、车库未进行权属登记就出售、出租,引发了不少矛盾纠纷;条例虽明确人防车位不得出售,但变相出售的情况较为普遍。

  物业管理工作点多面广,涉及千家万户,事关基本民生。执法检查中,社会各界反映的问题很多,除了上述“五个不到位”外,当前业主和物业服务企业意见集中、反映强烈的还有以下三个问题:

  一是推动综合执法进小区困难重重。条例第四条明确要求住建及相关职能部门按照各自职责,依法做好物业管理相关管理和服务工作。检查发现,业主对小区环境卫生脏乱差、侵占绿地乱搭乱建、油烟噪声犬只扰民、车辆乱停乱放、消防标识未设置、消防通道被占用、违规装修、电梯广告及年检、二次供水、供电容量负荷不足、转供电加价、新能源车充电难等问题反映强烈,各地投诉、举报数量居高不下。对于上述问题,相关职能部门在履职时,因职责界定模糊,普遍不愿、不想进小区执法,认为进了小区就是“社区的事、物业的事”,对小区业主的投诉、举报,响应不及时、不作为。问卷调查显示,有56.3%的业委会成员和36.7%的物业服务从业人员认为所在地相关执法部门进小区监督执法不力。

  二是物业服务收费市场调节机制不健全。当前,除保障性住房外,其他物业项目的物业服务收费标准实行市场定价,由建设单位或业主与物业服务企业通过合同进行约定。由于没有物业服务等级标准及物业服务收费参考标准,新建项目前期物业服务价格上涨较快,不少业主认为物业服务“质价不符”,存在故意拖欠、拒交物业服务费现象,造成物业服务企业经营困难、服务质量下降,业主不满意加剧,形成恶性循环。同时,由于业主大会召开难、表决通过难,已交付项目物业服务价格调整难的问题日益凸显。据统计,全省范围内有94.0%的物业管理小区近三年没有调整价格。

  三是专项维修资金使用率低的问题未能有效解决。条例第七十三条、七十四条对专项维修资金的管理和使用作出了规定。检查发现,当前全省各地许多小区使用专项维修资金的需求日益迫切,但因使用决策机制门槛太高,加之业主惜用维修资金,大量专项维修资金仍停留在账上,难以发挥应有效益。部分老旧小区由于前期没有交纳专项维修资金,小区后期维修维护面临困境。据统计,截至2020年底,全省归集专项维修资金297.48亿元,使用13.85亿元,使用比例仅为4.66%。与此同时,房屋所有权证转为不动产权证后,部分地方不再将维修资金缴存凭据作为办证要件,欠交、漏交专项维修资金的现象逐步上升。

  四、意见建议

  物业服务水平的好坏,与人民群众的幸福指数息息相关,只有把物业管理工作抓上去,才能让人民群众真正安居乐业。全省各地各有关部门要深入贯彻实施条例,切实加强和改进物业管理工作,推动物业管理工作再上新台阶。为此,针对执法检查中发现的问题,检查组提出以下意见建议:

  (一)进一步加大宣传普及力度,提升物业管理法治意识。各地各有关部门要严格落实“谁执法谁普法”普法责任制,在全社会广泛宣传和普及物业管理的相关法律、法规,不断提高条例知晓度和覆盖面。加大对各级政府相关部门和街道(乡镇)、社区工作人员以及物业服务从业人员、业委会成员的教育培训力度,加强对广大业主的宣传引导,形成人人关心、支持、参与物业管理的良好法治环境。

  (二)进一步压实责任强化监管,构建齐抓共管工作机制。一是各级政府要坚持以人民为中心发展思想,把物业管理作为一项重要的民生工程纳入全省高质量发展综合考核体系,强化目标责任考核,确保责任落到实处。二是厘清各职能部门责任,全面落实物业管理联席会议制度,构建齐抓共管工作机制,推动物业管理重心下移,落实街道(乡镇)、社区属地管理责任,提高问题发现率和处置率,打通物业管理“最后一公里”。三是构建全省统一的物业服务企业信用监管体系,探索将物业服务企业日常经营行为及业主缴纳物业费情况纳入社会诚信体系,健全“守信激励、失信惩戒、齐抓共管、联合奖惩”的监管机制,运用市场手段推动管理水平低、服务不规范物业服务企业的出清。

  (三)进一步优化基层治理,不断提升业主自治能力。一是各地各有关部门要探索党建引领物业、推动社区治理创新模式,促进基层党建与社区治理有机融合,引导党员积极参与小区治理,在业主大会、业委会中发挥先锋模范作用。二是全面落实相关职能部门、街道(乡镇)、社区对业主大会、业委会筹备成立的组织指导责任,探索解决业主大会、业委会成立难、运行难的有效途径,加快推进物业管理小区业委会成立进度,不断提高业委会组建率。三是加强对业主大会、业委会的监督指导,明确业主大会和业委会职责边界和运行规则,健全业主大会和业委会选举、议事规则,完善业主大会和业委会工作机制,引导业主大会、业委会正确行使职责权利;创新业主大会、业委会投票表决方式和程序,探索建立物业管理信息化投票平台,切实维护业主的合法权益。

  (四)进一步创新工作举措,推动物业管理高质量发展。一是把物业管理纳入社区综合治理体系,建立“街道(乡镇)吹哨、部门报到”工作机制,探索实行职能部门行政执法权下放到街道(乡镇),充实街道(乡镇)综合执法力量,下力气推动综合执法进小区。二是研究制定物业服务行业服务等级标准及价格形成调整机制,推行住宅小区物业服务质量评价制度,探索引进第三方进行物业服务质量考核评估,为规范物业服务、落实物业服务价格调整机制提供制度保障;针对恶意拖欠物业服务费,追缴效率低、成本高的现实问题,推动司法部门建立针对恶意拖欠物业服务费的快裁机制。三是学习借鉴江苏、湖北等地好经验好做法,探索创新专项维修资金管理使用模式,分类确定维修资金使用项目和范围,进一步简化提取手续、明确表决规则、方便业主表决、规范补交程序,切实提高资金使用效率。四是将物业服务行业纳入现代服务业发展规划,出台促进物业管理行业发展的指导意见,落实各项优惠政策,探索“物业服务+生活服务”模式,不断满足居民多样化多层次居住生活需求,促进物业管理行业健康有序发展。

  下一步,检查组将视情开展执法检查整改落实情况“回头看”活动。同时,省人大常委会还将根据今年立法工作计划,充分运用好执法检查工作成果,有针对性地做好条例修改工作。

  附件:1.《江西省物业管理条例》执法检查发现的问题整改清单

            2.关于《江西省物业管理条例》执法检查问卷调查情况的分析报告

            3.关于《江西省物业管理条例》执法检查热线电话受理情况的报告

附件 1

附件 2

关于《江西省物业管理条例》执法检查问卷调查情况的分析报告

  一、基本情况

  为进一步了解《江西省物业管理条例》(以下简称条例)贯彻执行情况,省人大财经委与省住房城乡建设厅制定了条例实施情况调查问卷,并分别通过网上调查和座谈会现场问卷方式调查。

  经统计,本次共计发放和回收有效调查问卷共5911份,其中,线上调查问卷4911份,线下调查问卷1000份。线上线下调查对象包括业主(3977份/500份,占75.74%)、业委会(48份/150份,占3.35%)、物业服务企业(181份/180份,占6.11%)、基层政府部门(705份/170份,占14.8%)。从调查反映情况看:问卷调查对象均对参与条例执法检查调查问卷的积极性非常高,尤其是线上调查问卷,尽管设计问题较多,广大业主在回复问题时非常认真,反映了群众对此次执法检查的高度关注和热切期盼。

  二、问卷情况

  1.条例宣传情况。从参与问卷调查人反馈对条例了解情况来看,选择“认真看过全文”和“粗略看过有关规定”相加占比从高到低分别为物业服务从业人员89.5%,业委会成员83.3%,街道(乡镇)、社区工作人员69.6%,业主23.8%。其中,认真看过全文的物业从业人员占比63.8%,街道(乡镇)、社区工作人员48.1%,业委会成员45.8%,业主仅7%。而选择不知道有该条例的业主占比31.7%,业委会成员占比6.3%,街道(乡镇)、社区工作人员5.7%,物业服务从业人员占比1.3%。从调查问卷数据分析看:物业服务从业人员、业委会成员条例学习情况稍好,街道(乡镇)、社区工作人员有待加强,业主对条例了解认识程度较低,近三分之一业主不知道有该条例。

  2.前期物业管理情况。参与问卷调查的业主反映,小区物业目前处于前期物业管理占比78.5%,业主大会聘请的物业服务占比9.9%,业主自治的占比1.2%。反映出多数小区未成立业主大会。有近10.4%的小区业主对居住小区物业管理情况不了解。从调查问卷数据分析看:部分业主缺乏参与小区自治管理的积极性,对居住小区物业服务状况缺乏必要的了解。

  3.业主大会召开情况。参与问卷调查的业主,有78.2%反映小区没有召开业主大会,有6.8%的业主不知道有,有6.2%的业主表示参加了业主大会,另有8.8%的表示没有参加。从业主参与意愿情况看,表示积极参与、主动参与、争取参与占比95.9%,而表示不参与占比4.1%。业主支持采取信息技术手段召开业主大会占比为79.3%,不接受占比13.4%,无所谓占比7.3%。从以上数据分析看:业主大会召开难问题较突出,业主召开业主大会意愿较强烈,亟需政府部门加强指导解决。

  4.业委会评价情况。参与问卷调查业主对业委会工作很不满意的占比为32.2%,不满意占比为23.3%,基本满意占比31.2%,满意占比13.3%。从调查问卷数据分析看,业主对业委会工作很不满意最高,反映了部分业委会监督指导不到位、不具代表性问题。

  5.物业服务质量问题。参与问卷调查业主对物业服务质量评价不满意占比69.6%,满意占比30.4%。在对物业服务费标准上,71.4%的业主认为收费偏高,24.6%业主认为合理,4%业主认为偏低。对物业服务最不满意主要有以下四方面:绿化管理不到位占比32.5%,环境卫生管理不到位占比35.8%,安全管理措施不到位占比16.8%,车辆管理不到位占比12.6%,其他占比2.3%。业委会对物业服务质量评价满意率48%,不满意率52%,街道(乡镇)、社区对辖区内物业服务质量评价满意率83.8%,不满意率17.2%。从调查问卷数据分析看,业主对物业服务质量不满意比率较高,业主不满意主要反映在物业管理基础服务和安全管理以及质价不符方面;业委会与街道(乡镇)、社区相对评价稍好,反映出他们对物业服务内容相对掌握情况多,理解也更多。

  6.小区违法违规行为问题。参与问卷调查业委会对小区私搭乱建、乱种乱养问题反映较强烈,认为执法不力占比56.3%,执法较为到位25%,执法有力占比10.4%,不清楚的占比8.3%。物业服务企业认为执法不力占比36.7%,执法较为到位占比42.7%。参与问卷调查业主反映采取拒交物业服务费,胁迫物业服务企业占比达19.1%。从调查问卷数据分析看,业委会和物业服务企业对相关执法进小区存在期待,物业服务费收取难问题与执法不到位存在关联,对物业服务企业提高服务质量造成了一定困扰。

  7.物业服务企业公示情况。参与问卷调查业主反映物业管理项目相关信息未公示占比62.8%,部分公示占比26.1%,全部公示占比11.1%,业主完整看过物业服务合同的占比9.5%。从调查问卷数据分析看,物业服务企业信息公示制度落实不到位,业主对物业服务公示内容不了解,对物业服务合同约定不清楚,或没有认真看过,甚至不知道有合同情况。

  8.公共收益使用情况。参与问卷调查业主希望小区公共收益用于提高物业服务质量占比为45.8%,补充维修资金占比20.4%,现金返还业主占比27.7%。业委会希望小区公共收益用于提高物业服务质量的占比31.4%,补充维修资金占比38.6%,现金返还业主占比17.1%,用于业委会成员报酬占比12.9%。街道(乡镇)、社区希望用于提高物业服务质量的占比44.9%,补充维修资金占比35.4%,现金返还业主占比13.2%,用于业委会成员报酬占比6.5%。从调查问卷数据分析看,多数意见是希望用于提高物业服务质量和补充维修资金上。

  三、意见建议

  1.加大条例宣传。进一步加大对条例的宣传贯彻力度。建议重点从以下方面推进:一是住建部门要组织物业服务企业在小区公示栏开展条例宣传,帮助业主了解权利和义务,引导其参与监督业委会和物业服务企业履行物业服务合同;二是街道(乡镇)要组织辖区内业委会成员开展条例学习讨论,帮助业委会成员依法履职,督促业主遵守管理规约,协调解决物业服务矛盾纠纷。三是物业管理行业协会要组织物业服务从业人员开展条例学习培训,引导物业服务从业人员依法开展物业服务,提高专业服务能力。努力营造政府部门依据条例监督指导物业管理工作,物业服务从业人员依据条例开展物业服务经营活动,业主依据条例维护自身权益的氛围。

  2.推进物业管理重心下移。将物业管理纳入社区综合治理体系,落实住宅小区物业管理属地管理责任。在社区建立健全社区党组织、社区居民委员会、业委会和物业服务企业等有关方面参与的议事协调机制,指导业委会组建,督促业委会和物业服务企业履行职责,调解物业矛盾纠纷,对本社区内物业管理重大问题、涉及居民切身利益的重大事项及物业纠纷进行协调协商解决。

  3.建立部门齐抓共管机制。督促各地依法依规处理住宅小区内违法建设、违规装修、占绿毁绿、噪声油烟扰民、占用堵塞疏散通道,住宅小区内存放易燃易爆危险物品等违法违规行为,落实相关责任部门职责,并在物业区域内显著位置公布有关违法违规行为责任部门、责任人和联系方式。加强对住宅小区内的城市管理、治安管理、消防管理、交通安全管理、特种设备安全管理、生产经营活动等监督执法。

  4.加快修改完善条例。在延承条例主要立法思路的基础上,针对条例执行过程中对行政管理缺位、业委会成立难、业委会监管缺位、物业服务费定价不合理、物业服务从业人员职责不够清晰、开发建设遗留问题处理难、物业服务从业人员考核难、物业纠纷调解难、业主合法权益保障难等突出问题深入分析、深挖根源,提出针对性的措施。

附件 3

关于《江西省物业管理条例》执法检查热线电话受理情况的报告

  3月31日,《江西省物业管理条例》执法检查组第一次全体会议后,向社会公布了反映情况热线电话,现将受理情况报告如下:

  一、受理情况

  截至4月16日,共接收电话1931个,反映2088个问题和意见建议。

  二、情况分析

  受理电话主要反映在政府部门不作为、业委会成立难和部分业委会成员乱作为、物业服务费和维修资金使用、物业服务企业服务问题以及投诉部分物业服务企业等方面。其中,反映政府部门的问题931个,占44.6%,主要是希望政府部门加强对物业管理的监管和指导;反映业委会的问题333个,占15.9%,主要是希望成立业委会,也有部分建议取消业委会,由社区居委会代管;反映物业服务费和维修资金使用的问题375个,占18%,主要是希望出台指导价,降低物业服务费,提高房屋维修资金使用效能;反映物业服务企业的问题303个,占14.5%,主要是反映物业服务企业服务水平低,质价不符,还有建议取消物业,实施业主自治或街道代管;投诉电话256个,占12.3%,主要是反映物业服务企业不作为,涉及到11个设区的市;还有部分反映小区停车难、充电难等问题。

  由于部分热线电话反映内容既有政府部门问题,又有物业服务企业问题,故统计有重复。

  三、热点问题

  政府部门。主要反映十个方面的问题。一是不进小区执法;二是对物业服务企业监管不力;三是要规范物业服务收费,降低收费标准;四是实施物业服务企业等级评定,分类收费;五是把物业管理纳入社区治理;六是明确物业监管主体单位,公布举报电话,并及时处理小区违法违规行为;七是把小区业委会成立情况纳入年度绩效考核;八是要求对不交物业服务费人员进行处罚;九是加强对建设单位的监管;十是依据民法典修订条例。

  业委会。主要反映六个方面的问题:一是绝大多数要求小区成立业委会;二是简化业委会成立程序;三是加强业委会成员的资质审定;四是部分业委会成员滥用职权;五是部分业委会成员更换难;六是少数人员提出取消业委会。

  物业服务企业。主要反映十个方面的问题:一是实施物业服务企业考核标准;二是开展物业服务企业等级评定,并根据评定标准确定收费;三是全体业主参与物业服务企业选聘的知情权;四是设立物业服务企业资质门槛和提高从业人员的上岗资质;五是非法侵占小区公共收益;六是物业服务的内容不明确;七是物业收支不透明;八是物业服务企业长期不作为;九是支持物业服务企业发展;十是希望物业服务企业换位思考,多为业主着想。

  物业服务费和维修资金。主要反映了五个方面的问题:一是收费不合理;二是空置房屋收费减免;三是收支不透明;四是公共收益去向;五是专项维修资金使用程序复杂。

  四、意见建议

  (一)进一步理顺物业综合管理体制机制。县级以上人民政府应当成立由分管领导牵头,其他相关职能部门参加的物业管理领导小组,落实综合协调机制,定期召开协调会议研究解决涉及多部门的物业管理问题。理顺市、县(区、市)、街道(乡镇)、社区在物业管理中的权利和义务关系,明确工作职责,并纳入年度绩效考核考评体系。不断完善街道(乡镇)、社区物业管理职能,推进物业管理工作重心下移,确保小区综合执法落到实处,打通物业管理“最后一公里”。

  (二)进一步加强物业行业监督管理力度。各级行政主管部门要逐步完善物业管理配套政策,不断细化各项管理指标,督促物业服务企业将服务内容、服务标准、收费标准、公共区域经营收益、维修资金使用情况等内容在小区醒目位置对业主全面公开公示,使物业服务企业做到守法经营。

  (三)进一步扩大业委会覆盖率。针对业主大会成立率低,业委会运作不规范等突出问题,所在社区要建立时间表,做好对业主大会、业委会组建和选举工作的监督指导,加快推进小区业委会的成立。同时,加强对业委会的培训和监督,引导其依法开展工作,对当前业委会成员不作为、乱作为等现象及时制止并限期整改。

  (四)进一步促进物业服务企业健康发展。要通过建立物业服务企业“星级”标准、严格的退出机制、物业行业信用档案、物业项目招投标管理等制度,培育和完善物业服务市场,保障业主与物业服务企业互相选择、平等协商权利,促进物业管理行业健康有序发展。

  (五)进一步探索维修资金优化使用方式。要从制度设计上改进业主表决方式,降低专项维修资金的使用门槛,授权业委会在一定额度内和一定情形下直接申请使用专项维修资金;灵活采取多种计票方式,充分运用信息化手段,发挥网络投票及短信投票的便利性及操作的规范性。要优化办事流程加快审批速度,探索资金综合管理的可行模式,同时强化监督,严格执行现场核查制度。