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关于公开征求《江西省物业管理条例 (修订草案)》修改意见的通知

2021/11/25 16:00   编辑:刘玥   来源:

  省十三届人大常委会第三十四次会议对《江西省物业管理条例(修订草案)》进行了初次审议。现将法规修订草案及其说明在江西人大新闻网公布,向社会公开征求修改意见。欢迎社会各界人士直接登录江西人大新闻网提出意见建议,意见建议也可通过信件、传真、电子邮件等方式反馈我委。征求意见截止时间:2022年1月14日。

  通信地址:江西省南昌市红谷滩区卧龙路999号省人大常委会法工委经济法规处

  邮编:330036

  电话(传真):0791—88900378

  电子邮箱:fgwjjfgc@163.com

  

江西省人大常委会法制工作委员会

2021年11月23日

关于《江西省物业管理条例(修订草案)》的说明

——2021年11月17日在江西省第十三届人大常委会第三十四次会议上

  省住房城乡建设厅厅长 卢天锡

省人大常委会:

  受省政府委托,现就《江西省物业管理条例(修订草案)》(以下简称修订草案)作如下说明。

  一、修订必要性

  近年来,我省物业服务行业发展势头迅猛,全省已有物业服务企业4000余家,从业人员达20万人。物业服务企业管理的项目总数7677个。物业管理类型从单一住宅小区向办公楼、商场、医院、学校、工业厂房、机场、车站等多类型延伸覆盖。物业服务的外延在不断的扩大,物业服务的对象已经从最初对物的管理延伸到对人的服务,物业服务的方式也在不断的发展变化,并且与社区治理深度融合,成为城乡社区治理的重要内容。2012年我省颁布实施了《江西省物业管理条例》(以下简称条例),为物业服务行业的健康发展发挥了重要的作用,但随着形势发展和上位法的制定与修改,条例一些规定已经不能适应物业管理和服务的新形势、新要求,与民法典等上位法规定不一致。2021年2月至5月,省人大常委会执法检查组对条例的实施情况开展执法检查,形成了《关于检查〈江西省物业管理条例〉实施情况的报告》,指出了条例在实施过程中存在的诸多问题,亟需通过修订加以规范和解决。

  二、修订的原则

  修订草案按照以下原则进行修订:

  一是与上位法相一致。将条例与《中华人民共和国民法典》、国务院《优化营商环境条例》规定不一致、相冲突的内容进行修订,与上位法保持一致。

  二是与新要求相适应。中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》要求改进社区物业管理,加强社区党组织、社区居委会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,此次修订将有关要求融入到条例具体条款中。

  三是与解决实际问题相衔接。对省人大常委会执法检查组执法检查报告中提出的“五个不到位”“三个突出问题”,凡是能够通过立法解决的,均制定了相应的针对性条款,着重解决实际工作中遇到的问题。

  三、主要内容

  条例有七章八十九条,修订草案为九章九十条,其中新增了“物业管理区域及设施”和“监督保障”二章。主要修订内容如下:

  (一)着力推动党建引领,进一步明确各方职责

  一是将党建引领写入总则。修订草案强化党组织在城乡治理的引领作用,加强对业主委员会和物业服务人的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业服务人议事协调机制,推动在物业服务企业、业主委员会中建立基层党组织,发挥党建引领作用。

  二是明确了物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府工作职责。修订草案对市、县(区)人民政府物业管理主管部门的职责由原来的六项修订为十一项,增加了指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作,加强物业信息化建设,建立健全物业服务人信用信息管理,指导监督本辖区内物业管理项目的承接查验和移交等职责。强化属地管理,将管理重心下沉,赋予街道办事处、乡镇人民政府更多的行使与物业管理密切相关的行政管理职能。

  三是明确政府相关部门在物业管理区域内行政执法职责。修订草案不仅在总则中规定了地方各级人民政府物业管理主管部门的职责,而且增加第七章“监督保障”,进一步明确了物业管理区域内政府相关主管部门职责分工,利于在物业管理区域内进行监督管理,要求“各相关行政执法部门应当在物业管理区域内醒目位置公布联系人姓名和联系方式,依法及时处理物业管理区域内的违法行为”,着力解决“行政执法不进小区”的问题。

  (二)着力解决实际问题,进一步保障各方权益

  一是着力解决业主委员会成立难运行难问题。明确了成立业主大会的条件和启动机制,由街道办事处、乡镇人民政府指导召开首次业主大会和业主委员会换届工作,完善业主委员会成员候选人提名机制,由社区党组织推荐业主委员会主任、副主任人选,掌握主动权。科学设定业主委员会候选人比例,确保业主委员会选举顺利进行。明确物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等,业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排,最低不少于二十平方米。

  二是着力解决承接查验制度不规范不完善问题。为解决承接查验过程中不规范、物业服务企业处于弱势地位、设施设备“带病交付”等问题,修订草案明确了承接查验阶段的各方责任,规定了物业管理主管部门应当会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府加强对住宅项目承接查验工作的指导和监督,要求建设单位和物业服务人应当签订物业承接查验协议,明确双方权利义务和违约责任;建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。

  三是着力解决物业服务企业监管不及时的问题。针对行业管理手段和监管措施未及时全面跟上,物业服务优胜劣汰、良性竞争的市场环境未有效形成的问题,修订草案要求市、县(区)人民政府物业管理主管部门应当监督管理辖区内物业服务人和从业人员,建立健全物业服务人信用信息管理制度,物业管理行业协会应当“依法加强行业自律管理”“协助物业管理主管部门维护市场秩序和公平竞争”,促进物业服务行业健康发展。

  四是着力解决维修资金使用难的问题。由于维修资金的提取使用门槛较高,属于全体业主大会共同决定事项,实践中维修资金使用的比例极低。修订草案为解决这个问题,明确业主大会可以通过授权业主委员会行使一定额度内业主共有部位经营收益、建筑物及其附属设施的维修资金使用执行权力。对仅涉及单元(栋)业主共有和共同管理权利事项的,可以根据维修范围,由该单元(栋)的业主共同决定。根据民法典的有关规定,明确了建筑物及其附属设施的维修资金应急使用的相关情形,便于维修资金的提取使用。同时为了防止套取、挪用或者侵占维修资金,明确了相关的预防措施和相应的法律责任。

  五是取消质量保修金制度。为进一步优化营商环境,减轻企业负担,修订草案根据国务院《优化营商环境条例》第二十五条的规定,取消了新建住宅物业的质量保修金制度,减轻企业压力,缓解企业资金流动不足的现状。同时为了落实房屋保修责任,要求注销登记的建设单位应当通过工程质量潜在缺陷保险、委托维修或者提供担保等方式履行房屋质量保修责任。

  (三)着力填补管理漏洞,完善法律责任

  一是完善业主委员会及其成员、物业使用人相关规定。上位法对业主委员会及其成员、物业使用人的责任规定缺失或者比较原则,修订草案设定了业主委员会的八项禁止行为,业主委员会成员的九项禁止行为,业主、物业使用人的十项禁止行为和业主、物业使用人装饰装修房屋时的八项禁止行为,并明确了相应的法律责任,简单明确,便于操作,提升业主、业主委员会、物业使用人自我管理、自我约束的自觉性。

  二是填补小区内人防设施维护管理空白。明确物业管理区域内根据规划建设的人防工程,依照有关法律、法规的规定使用和管理。建设单位应当清晰标注人防工程位置、界限,并在售房时告知业主。人防工程设施不得出售、变相出售或者附赠。物业服务人负责物业管理区域内人防设施的日常维护管理,管理费用从利用人防工程收取的停车费、租金中按一定比例提取。

  三是增设物业管理委员会制度。为解决物业管理区域内业主委员会成立难、选举难、履职难,物业服务缺失断档的问题,修订草案增设了物业管理委员会制度,明确了三种情形下由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会,临时代行业主委员会职责,组织业主共同决定物业管理事项,履职期间应当推动成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在十日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

  以上说明连同修订草案,请一并审议。

  

江西省物业管理条例(修订草案)

  目  录

  第一章 总  则

  第二章 物业管理区域及设施

  第三章 前期物业管理

  第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第五章 物业管理服务

  第六章 物业的使用和维护

  第七章 监督保障

  第八章 法律责任

  第九章 附  则

第一章 总  则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等有关法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,由业主和物业服务人按照物业服务合同约定,对建筑物及其附属设施和相关场地进行维修养护,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理应当纳入城乡社区治理体系,坚持党委领导、政府主导、属地管理、业主自治、行业自律、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。建立健全社区党组织领导下城乡社区居民委员会(以下简称社区居委会)、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

  推动在物业服务企业、业主委员会中建立基层党组织,发挥党建引领作用。

  第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层政府目标责任制考核体系,建立物业管理综合协调机制,协调解决物业管理工作中的重大问题。

  第五条 县级以上人民政府住房城乡建设主管部门或者经市、县(区)人民政府确定的承担物业管理职责部门(以下统称物业管理主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  省人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对市、县(区)人民政府物业管理主管部门的指导监督,制定相关行业管理规范。

  市、县(区)人民政府物业管理主管部门按照管辖权限履行下列职责:

  (一)组织实施物业管理的法律、法规,执行上级物业管理的有关规定;

  (二)研究拟定或者制定本辖区物业管理相关政策措施;

  (三)指导街道办事处、乡镇人民政府、行业协会等依法开展物业管理相关工作;

  (四)监督管理辖区内物业服务人和从业人员,加强物业信息化建设,建立健全物业服务人信用信息管理制度;

  (五)划分物业管理区域,指导监督本辖区内物业管理项目的承接查验和移交;

  (六)对业主大会、业主委员会、物业管理委员会进行业务指导,建立健全业主委员会、物业管理委员会业务培训机制;

  (七)指导监督物业服务招标投标;

  (八)对建筑物及其附属设施的维修资金的交存和使用的监督管理;

  (九)加强日常监管,定期开展物业服务质量检查;

  (十)受理有关物业管理方面的投诉、举报,推动设立物业矛盾纠纷调解组织,组织调处重大物业管理矛盾纠纷;

  (十一)落实物业管理方面的其他监督管理职责。

  第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,履行下列职责:

  (一)会同县级人民政府物业管理主管部门具体指导、监督、协调所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责;

  (二)建立物业管理投诉受理制度,指定专职人员负责协调处理,及时转交属于相关部门或者其他单位职责的信访事项,依法行使与物业管理密切相关的行政执法权;

  (三)组织开展社区物业管理政策法规宣传,教育引导居民参与支持物业管理活动、履行业主义务;

  (四)本条例规定的其他职责。

  社区居委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下协助开展物业管理工作,加强对业主委员会和物业服务人的指导和监督。建立健全社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。在具备条件的社区居委会下设环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务人履行职责,协调物业管理、物业使用矛盾纠纷。

  第七条 鼓励和支持新信息技术手段在物业管理和服务中的应用,对设施设备进行智能化管理,提升物业管理服务能力。鼓励物业服务人向居民生活服务领域延伸,促进线上线下服务融合发展。

第二章 物业管理区域及设施

  第八条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,以有利于实施物业管理为原则,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、业主人数、自然界限等因素划分:

  (一)物业的配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域;

  (二)设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

  (三)原有住宅物业界线已自然形成且无争议的,划分为一个物业管理区域;

  (四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业以及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭的,划分为一个物业管理区域。

  需要明确物业管理区域的新建项目,建设单位在编制建设工程设计方案或者修建性详细规划时,应当提出划分物业管理区域的意见。自然资源部门在审查建设工程设计方案或者修建性详细规划时,应当听取物业所在地物业管理主管部门对物业管理区域划分的意见。

  建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前,应当向物业所在地物业管理主管部门申请划分登记,将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示,并将划定的物业管理区域资料报送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

  第九条 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,由县级人民政府物业管理主管部门会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府,结合物业管理实际需要,征求业主意见后划分或者调整物业管理区域并公告。

  第十条 建设单位在商品房销售前,应当在销售现场公开物业管理区域规划总平面图,并在图上标明或者使用文字辅助说明下列事项:

  (一)物业管理区域的四至界限;

  (二)属于业主共有的道路、绿地和其他公共场所的面积和位置;

  (三)规划配建的车位数量和位置;

  (四)地下室、地面架空层的面积、人防工程的面积和位置;

  (五)物业服务用房的面积和位置;

  (六)共用设施设备名称;

  (七)其他需要明示的场所和设施设备。

  建设单位应当在商品房交付前将前款公示信息在物业管理区域内长期公示。

  物业服务人应当对长期公示的物业管理区域规划总平面图做好维护管理工作,保障业主知情权和监督权。

  第十一条 建设单位应当在物业管理区域内按照下列规定配置物业服务用房:

  (一)面积不低于物业管理区域内总建筑面积的千分之二,最低不少于一百二十平方米;

  (二)为地面以上的独立成套装修房屋,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置;

  (三)没有配置电梯的房屋,物业服务用房所在楼层不得高于二层;

  (四)分期开发建设的项目且尚未建设物业服务用房的,应当在本期房屋交付使用前提供不低于规划标准要求的房屋作为物业服务临时用房。

  物业服务用房包括物业服务人办公用房、业主委员会办公用房等,其中业主委员会办公用房建筑面积最低不少于二十平方米。物业服务用房所有权依法属于全体业主,无偿专用于物业管理、服务工作,不得擅自改变用途、变更位置,不得分割、租赁、转让和抵押。

  建设工程规划许可证及其附图应当载明配套建设的物业服务用房的建筑面积和具体位置。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业服务用房的坐落和建筑面积。物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积,不纳入预售许可面积。

  不动产登记机构应当在不动产登记簿中记载物业服务用房登记事项,不核发不动产权证书。

  第十二条 建设单位应当将下列设施设备的建设要求列入建设项目设计方案,在物业管理区域内配置:

  (一)物业管理区域出入口视频监控、高空抛物溯源设备、消防预警系统等安全防范设施;

  (二)电动自行车、新能源汽车充电场所及设施;

  (三)生活垃圾分类配套设施;

  (四)法律、法规规定或者国家强制性规范要求应当配置的其他设施设备。

  第十三条 新建住宅项目竣工验收备案之日起三个月内,建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准、技术规范并经验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备移交相关专业经营单位。专业经营单位应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新。

第三章 前期物业管理

  第十四条 新建住宅物业出售前,建设单位应当选聘前期物业服务人,签订书面的前期物业服务合同。建设单位不得擅自变更或者终止前期物业服务合同。

  住宅物业的建设单位应当通过公开招投标的方式选聘前期物业服务人;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地县级人民政府物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。

  第十五条 建设单位出售商品房之前,应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  前期物业服务合同和临时管理规约应当在办理预售许可证前,向物业所在地县级人民政府物业管理主管部门备案,并抄送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

  建设单位应当将前期物业服务人名称、物业服务内容、物业服务收费、物业服务合同期限、临时管理规约等内容在销售现场公开,并在与物业买受人签订商品房买卖合同时,将已备案的前期物业服务合同和临时管理规约作为商品房买卖合同附件。

  前期物业服务合同可以约定期限。但是,期限未满,业主委员会依法与物业服务人重新签订新的物业服务合同生效或者业主大会决定自行管理的,前期物业服务合同终止。

  第十六条 市、县(区)人民政府物业管理主管部门应当会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府加强对住宅项目承接查验工作的指导和监督,组织业主代表和相关单位参与承接查验,也可以聘请专业机构或者专业人员予以协助。

  建设单位和物业服务人应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,对物业共用部位、公用设施设备以及消防车通道、消防登高场地标志标识进行承接查验,确认现场查验结果,签订物业承接查验协议,形成书面交接记录,并向业主公开查验结果。建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。

  建设单位应当对物业承接查验中发现的问题按照承接查验协议的约定进行整改。建设单位未按照约定整改的,物业服务人应当及时向县级人民政府物业管理主管部门报告。县级人民政府物业管理主管部门应当责令建设单位限期整改。

  在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向前期物业服务人移交物业服务用房、业主信息、物业管理区域划分和国家规定物业服务所必需的相关资料。

  第十七条 新建物业的配套建筑、设施设备和相关场地经竣工验收合格后,建设单位方可向房屋买受人办理房屋交付手续,并应当给予购房人两个月的期限办理交付手续。

  建设单位委托物业服务人向业主交付房屋的,建设单位和物业服务人应当签订书面委托协议,明确委托事项、权限、费用、期限、责任等。

  建设单位交付房屋时,应当查验业主身份,收存业主签署的本人以及紧急状况联系人的联系方式确认书。业主或者物业使用人变更联系方式的,应当及时告知。

  第十八条 建设单位在房屋交付时,应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,并按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任,在物业管理区域内公告维修联系电话和地址。

  物业服务人应当协助业主、业主委员会或者物业管理委员会联系建设单位落实保修责任。在保修期限内物业出现质量问题的,建设单位在接到业主、物业服务人的维修要求后,应当在二十四小时内派人到现场核查情况,情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

  物业保修期间,建设单位因注销登记等原因无法继续履行房屋质量保修义务的,在注销登记前应当通过工程质量潜在缺陷保险、委托维修或者提供担保等方式履行房屋质量保修责任。

  建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,业主、物业服务人可以向县级以上人民政府住房城乡建设主管部门投诉,由住房城乡建设主管部门依法监督管理。

第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第十九条 房屋的所有权人为业主。

  本条例所称业主还包括:

  (一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

  业主应当依照法律、法规和临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则行使权利,履行义务。

  第二十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十一条 一个物业管理区域内,符合下列情形之一的,具备成立业主大会条件:

  (一)房屋出售并交付的专有部分面积占专有部分总面积百分之五十以上的;

  (二)首套出售的房屋交付已满二年的。

  符合成立业主大会条件的,占业主总人数百分之五以上的业主或者建设单位,可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。

  具备成立业主大会条件一年后,业主或者建设单位未提出筹备成立业主大会书面申请的,物业所在地社区居委会可以组织达到前款要求的业主或者建设单位提出成立业主大会申请。必要时可以应业主要求直接向街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。

  第二十二条 建设单位应当在具备成立业主大会条件之日起三十日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

  (一)物业管理区域登记证明;

  (二)建筑规划总平面图;

  (三)物业建筑面积清册;

  (四)业主名册;

  (五)交付使用的共用设施设备证明;

  (六)物业服务用房配置证明。

  第二十三条 街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后六十日内,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

  筹备组由业主代表、建设单位代表,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会代表组成。筹备组人数应为七至十一人单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定的代表担任。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公示。

  筹备组中的业主代表应当符合本条例第三十一条有关业主委员会成员条件,由业主自荐或者推荐,街道办事处、乡镇人民政府确定,符合条件的中共党代会代表、人大代表、政协委员优先进入筹备组。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会主任、副主任。

  建设单位已不存在或者经街道办事处、乡镇人民政府书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的,建设单位可以不作为筹备组成员。

  第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内,制定首次业主大会会议召开方案,组织召开首次业主大会会议。筹备组可以通过社区居委会发布筹备工作的通知或者公示、公告。

  筹备组成员就筹备工作事项意见不一致且不过半数的,由筹备组组长作出决定。

  筹备组组织召开的首次业主大会会议应当表决业主大会议事规则、管理规约,并选举业主委员会。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

  第二十五条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘或者解聘物业服务人;

  (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部位的用途或者利用共有部位从事经营活动;

  (九)物业管理区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业费、公共收益、业主委员会成员或者物业管理委员会业主代表及专职工作人员工作补助、撤销业主委员会或者物业管理委员会不适当的决定等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第二十六条 业主大会可以通过议事规则和管理规约,授权业主委员会行使一定额度内业主共有部位经营收益、建筑物及其附属设施的维修资金使用执行权力。建筑物及其附属设施的维修资金的使用,仅涉及单元(栋)业主共有和共同管理权利事项的,可以根据维修范围,由该单元(栋)的业主共同决定。其余业主共同决定的事项,不可授权业主委员会决定。

  业主拒绝支付物业费,或者不交存维修资金,以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在业主大会议事规则和管理规约中对其共同管理权的行使作出限制性规定。

  第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,根据业主大会议事规则召开。召开业主大会会议前,应当提前十五日将会议讨论或者表决的内容在物业管理区域内显著位置公示。召开业主大会会议,应当提前五个工作日书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会。 街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会应当派员列席指导、监督。

  业主委员会不按规定召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,可以由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

  首次业主大会会议经费筹备办法,由各设区市根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素,结合本地实际情况制定。

  第二十八条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、网络等方式召开。

  业主大会有表决事项的,现场投票应当采取记名投票方式。网络投票优先使用物业管理主管部门或者行业协会建立的电子投票系统,业主应当实名认证登录。

  业主委托他人投票的,应当出具书面委托书,载明委托人身份信息和房屋产权信息、受委托人身份信息、委托事项、委托时限等。受委托人投票时,应当在业主大会会议上如实反映业主意愿,并出示委托书以及委托人和本人身份证明。

  一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人。

  第二十九条 业主大会组织者应当及时公示业主大会表决结果,公示期不少于十日。

  业主对表决结果有异议的,应当在结果公示期内向业主大会组织者提出核查并提交有效线索和相关证明材料,业主大会组织者应当在十日内提出核查结果。业主对核查结果仍不服的,由街道办事处、乡镇人民政府核实处理。

  业主大会组织者应当在表决结果公示后十日内,将表决情况报告以及业主的选票、表决票和书面委托书等资料移交至社区居委会以备查询,保管期限不少于五年。采用电子投票的,电子投票系统应当保存业主投票信息不少于五年。

  第三十条 业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构,履行法律、法规以及业主大会赋予的职责,并做好下列工作:

  (一)监督建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用;

  (二)拟定公共收益资金使用和管理措施,并交业主大会决定;

  (三)督促业主按时交纳物业费及其他相关费用;

  (四)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (五)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

  (六)对危害公共安全、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费、停车服务费等损害他人合法权益的行为,依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失;

  (七)维护业主公共利益。

  第三十一条 业主委员会成员候选人、业主委员会成员及候补成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,具有完全民事行为能力并符合下列条件:

  (一)未因违法违纪被国家机关、企业事业单位开除,未被列为失信被执行人,近五年无犯罪记录;

  (二)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务;

  (三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定的组织能力和文化水平;

  (四)本人、配偶或者其直系亲属与本物业管理区域物业服务人无直接利益关系;

  (五)未有本条例第三十五条规定的禁止行为;

  (六)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员、候补成员的情形。

  鼓励符合条件的中共党代会代表、人大代表、政协委员和社区两委成员通过法定程序担任业主委员会成员。

  第三十二条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员的每届任期由业主大会议事规则确定,每届任期不超过五年。

  分期开发的项目,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会,并为后期开发的房屋预留业主委员会成员名额。后期房屋交付后,应当增补业主委员会成员和候补成员,但增补后的业主委员会成员总人数不得超过十一人。

  业主委员会成员候选人通过下列方式产生:

  (一)社区党组织、社区居委会推荐;

  (二)业主大会筹备组推荐;

  (三)业主自荐或者联名推荐。

  业主委员会成员候选人由街道办事处、乡镇人民政府审核,并将审核结果公示。

  选举业主委员会成员时,应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。

  业主委员会成员和候补成员须满足法定得票比例,按照得票多少顺序当选。业主委员会成员缺员时,应当由符合法定条件的候补成员按得票多少顺序递补。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,由社区党组织推荐业主委员会主任、副主任候选人,经业主委员会成员推选产生主任、副主任。

  第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内按照国家有关规定进行备案,并提交下列资料:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  备案部门应当在接到备案申请后十个工作日内出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员会持业主大会、业主委员会备案证明向公安机关依法申请刻制相关印章。业主大会、业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期。业主大会印章可以由物业所在地社区居委会代为保管。

  业主委员会根据业主大会授权可以在金融机构开设业主大会专户。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面报告备案部门。

  第三十四条 业主委员会不得有下列行为:

  (一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;

  (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料,拒绝移交印章;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会印章;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自解聘物业服务人或者与物业服务人签订物业服务合同;

  (六)骗取、挪用、侵占或者擅自使用建筑物及其附属设施的维修资金或者公共收益等业主共有财产;

  (七)作出与物业管理无关的决定、从事与物业管理无关的活动;

  (八)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  业主委员会超越职权作出决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定的,由县级人民政府物业管理主管部门或者物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;拒不改正的,街道办事处、乡镇人民政府指导、协助业主组织召开业主大会调整或者重新选举产生业主委员会。

  侵害业主权益或者全体业主利益的,由签字同意该决定的成员承担相应的法律责任。

  第三十五条 业主委员会成员存在以下行为的,由街道办事处、乡镇人民政府暂停其履行职责,提请业主大会终止成员资格并公告全体业主,不得再参选业主委员会成员、候补成员:

  (一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或者擅自使用、拒不移交业主大会、业主委员会印章;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同,擅自决定应当由业主或者业主委员会共同决定的事项;

  (五)挪用、侵占业主共有财产或者将业主共有财产借给他人、设定担保;

  (六)收受建设单位、物业服务人和有利害关系的其他单位、个人提供的财物或者其他利益;

  (七)违规泄露业主信息;

  (八)拒不支付物业费;

  (九)侵害业主合法权益的其他行为。

  第三十六条 业主委员会成员、候补成员有下列情形之一的,其成员资格自行终止:

  (一)因物业转让等原因丧失业主身份的;

  (二)因疾病等原因无法正常履行职责的;

  (三)任职期间被依法追究刑事责任的;

  (四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (五)管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会应当及时将成员、候补成员资格终止情况通告全体业主。

  第三十七条 业主大会可以根据业主委员会成员的工作情况,决定给予适当工作补助。

  业主委员会可以和劳务派遣机构签订合约,聘请专职工作人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作。

  业主大会可以决定对业主委员会主任进行任期离任审计,审计事项由业主大会决定。

  业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作补助、聘请的专职工作人员及审计相关支出,可从业主共有部位的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法和标准由业主大会决定,并至少每半年在物业管理区域内的显著位置公示,接受业主的监督。

  第三十八条 业主委员会应当在任期届满六十日前,在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,组织召开业主大会,完成换届选举;逾期未完成换届选举的,由街道办事处、乡镇人民政府,按照首次业主大会筹备的有关规定组织换届选举工作。

  新一届业主委员会选举产生期间,本届业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、续聘、解聘物业服务人;

  (二)调整物业收费标准。

  第三十九条 业主委员会任期届满后自动终止,应当在届满前十日内,将业主委员会印章、财务凭证、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会;未成立新一届业主委员会的,移交给社区居委会。

  业主委员会拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期移交。

  第四十条 住宅项目有下列情形之一的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立物业管理委员会:

  (一)具备成立业主大会条件但确有困难一年内未成立的;

  (二)业主大会成立后,未能依法选举产生业主委员会的;

  (三)业主委员会无法正常履行职责达三个月以上,需要调整或者重新选举业主委员会的。

  物业管理委员会临时代行业主委员会职责,组织业主共同决定物业管理事项,履职期间应当推动成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在十日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

  第四十一条 物业管理委员会由业主代表,街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会代表组成,人数应为五至九人的单数,其中业主代表人数应占全体委员的半数以上。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任,副主任由业主代表担任。

  物业管理委员会中业主代表人选由社区居委会听取业主意见后,在自愿参加的业主中择优确定。物业管理委员会中业主代表应当符合本条例第三十一条规定的条件。

  物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示,同时采取短信、网络等其他方式进行告知。业主对物业管理委员会成员资格有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调处理。

  物业管理委员会可以参照本条例第三十七条规定,给予业主代表适当工作补助,聘请专职工作人员负责日常工作。

  第四十二条 物业管理委员会讨论、决定物业管理公共事项应当召开委员会会议,由主任或者由主任委托副主任召集和主持,参会人员不少于委员会成员总人数的三分之二。会议召开七日前,物业管理委员会应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  物业管理委员会决定事项,应当经全体成员半数以上签字同意通过,并在决定作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公示十五日。

第五章 物业管理服务

  第四十三条 鼓励业主大会通过物业管理主管部门或者物业管理行业协会建立的平台,采取公开招投标方式选聘物业服务人。业主委员会或者物业管理委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务人签订书面物业服务合同。

  物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十日内,向县级人民政府物业管理主管部门备案,并抄送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

  物业服务合同签订后,业主委员会和物业服务人应当向业主公示,物业服务人应当向业主印发物业服务手册。

  第四十四条 物业服务人应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定履行维修、养护、管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

  第四十五条 业主与物业服务人可以采取包干制或者酬金制方式约定物业费。

  采取包干制的,业主向物业服务人支付固定物业费,盈亏由物业服务人享有或者承担。

  采取酬金制的,物业服务人在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金,其余用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。

  第四十六条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且遵守下列规定:

  (一)提供物业服务符合国家和本省规定的标准、规范;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (三)建立与业主沟通协调机制,及时受理业主投诉,定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

  (四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道、破坏人防设施等行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告行政执法部门;

  (五)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

  (六)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

  (七)采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品等情形的发生;

  (八)履行生活垃圾分类管理责任人责任,指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类;

  (九)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法部门和社区居委会做好物业管理相关工作;

  (十)法律、法规规定的其他义务。

  第四十七条 物业服务人不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业服务用房用途;

  (二)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

  (四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备设立停车位、设置广告牌等进行经营活动;

  (五)套取、挪用或者侵占建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)减少服务项目,降低服务标准,收取未约定的费用;

  (七)借装修管理便利,约束或者变相约束业主,接受其指定的装修人、装修材料;

  (八)非法限制业主进出物业管理区域、楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费;

  (九)泄露业主信息;

  (十)拖欠应当承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电等费用。

  第四十八条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并且可以通过网络方式告知全体业主:

  (一)营业执照、项目负责人、人员配置的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务项目、内容和标准,收费标准和方式;

  (三)物业共用部位、共用设施设备日常维修养护情况,电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维修保养方案和应急处置方案等;

  (四)建筑物及其附属设施的维修资金使用情况;

  (五)公共水电费用分摊情况、共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况,包括利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车位出租、管理等情况;

  (六)物业承接查验的过程和结果;

  (七)物业服务合同约定应当公示的其他信息。

  前款第一至三项内容,为长期公示内容;前款第四项、第五项内容为定期公示,公示期限不少于十五日。业主对公示内容有异议的,物业服务人应当在五日内答复。

  第四十九条 物业服务人可以根据物业服务合同的约定,聘请专业经营者承担电梯、防雷装置、消防设施设备等维修养护及检测,提供清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

  第五十条 物业服务人应当加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查,依照法律、法规规定委托具备相应资质或者从业条件的检测机构对电梯、压力容器、建筑消防设施等特种设备进行定期检验检测,并于每年第四季度向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。

  既有住宅项目物业管理区域附着于共有物业的供水、供电、供气、通信等设施设备,符合国家标准和技术规范,经业主共同决定移交的,相关专业经营单位应当接收,物业服务人应当配合移交工作。

  第五十一条 物业服务人应当按照物业所在地街道办事处、乡镇人民政府社会治安综合治理的有关规定,协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定安全防范应急预案,对突发性事件应当采取应急措施,及时报告有关主管部门和相关单位,并协助做好救助工作。

  物业服务人应当对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记,并定时对物业管理区域进行巡逻。对物业管理区域内安装的视频监控装置,物业服务人应当派人监视,并按照国家和本省有关规定保存相关数据。物业管理区域内出入卡口以及电梯、道路、主要通道等的电子探头和抓拍设施,物业服务人应当定期维护,确保其正常运行。

  物业服务人应当采取必要措施防止业主信息、报警信息及音视频信息泄露、损毁、丢失、出售或者非法向他人提供。

  物业服务人未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第五十二条 物业服务人应当建立和保存下列档案和资料,供业主委员会查验:

  (一)利用物业共用部位、共用设施设备从事经营的收支明细账目;

  (二)监控系统、电梯、消防、水泵、雷电防护装置、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录;

  (三)二次供水水箱清洗记录及水质检测报告;

  (四)房屋装饰装修管理资料;

  (五)业主清册;

  (六)物业服务人或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、有线电视覆盖等书面协议;

  (七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

  第五十三条 保障性住房的物业服务价格实行政府指导价,其他类物业的物业服务价格实行市场调节价。

  政府指导价由市、县人民政府结合实际制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期调整。

  市场调节价由业主、物业使用人与物业服务人通过合同或者其他方式约定。物业管理行业协会根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期监测并发布各类物业服务项目成本信息、计价规则、服务标准及参考价格,并报所在地物业管理主管部门备案,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

  第五十四条 已交付业主的房屋,物业费由业主承担。未交付业主的房屋,物业费由建设单位承担。

  房屋所有权发生转移时,业主应当与物业服务人结清物业费用。

  转供水电气暖设施的运行维护费用,应当通过物业费、租金或者公共收益解决,不得以水电气暖费用为基数加收服务类费用。电梯、转供电、供气、供暖和二次供水等设施运行费用未纳入物业费的,物业服务人应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊,并定期公示。

  第五十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。专业经营单位可以委托物业服务人代收有关费用,并按照约定支付手续费。物业服务人接受委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  居民住宅楼内电梯、楼道照明、车库(停车场)、二次供水、中央空调、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电,执行居民生活用电价格;物业服务人办公场所应当独立装表计费,执行相应类别电价;楼外附属设施用电按其实际用电性质执行相应类别电价。物业管理区域内园林绿化用水价格,应当按照符合其使用性质的标准收取。

  第五十六条 物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会或者物业管理委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业服务人作出决定。业主大会决定续聘且物业服务人接受的,业主委员会或者物业管理委员会与物业服务人应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。业主大会决定解聘物业服务人的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  物业服务人在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。 物业服务合同期限届满前,物业服务人不得擅自停止服务。

  物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务人决定,物业服务人按照原合同继续提供服务的,原合同继续有效,权利义务延续,服务期限为不定期。 当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

  第五十七条 物业服务人决定不再提供服务或者无法继续提供服务,且业主大会尚未选聘新的物业服务人的,由业主委员会或者物业管理委员会确定临时物业服务人提供保洁、垃圾清运、秩序维护、安全防范、电梯运行等基本物业服务;业主委员会无法正常履职且物业管理委员会尚未成立的,由街道办事处、乡镇人民政府会同县级人民政府物业管理主管部门确定临时物业服务人。有关服务内容、服务期限、服务费用等应当在物业管理区域内显著位置公示。

  临时物业服务期限一般不超过六个月,费用由全体业主承担。

  临时物业服务期间,业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定后续的物业管理方式。

  第五十八条 物业服务合同终止时,原物业服务人应当向业主委员会或者物业管理委员会交还下列资料和财物:

  (一)本条例第十六条和第五十二条规定的资料;

  (二)物业服务用房和物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

  (三)预收、代收的相关费用;

  (四)其他应当移交的资料和财物。

  新选聘的物业服务人承接物业时,业主委员会或者物业管理委员会应当向物业服务人移交前款规定的资料和财物,配合办理电梯使用登记变更等手续。

第六章 物业的使用和维护

  第五十九条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用物业,禁止下列行为:

  (一)违反法律、法规规定,改变物业使用性质;

  (二)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,在建筑物的疏散通道、安全出口、楼梯间存放电动自行车或者给电动自行车充电;

  (三)违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

  (四)发出超过规定标准的生活噪声、排放污染物;

  (五)乱设摊点或者乱倒垃圾,堆放杂物;

  (六)从建筑物中抛掷物品;

  (七)违反规定饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家畜家禽;

  (八)违反规定饲养犬类;

  (九)损坏人防设施设备;

  (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业服务人发现业主或者物业使用人存在上述行为的,应当采取合理措施劝阻和制止;劝阻制止无效的,应当及时报告业主委员会和有关行政执法部门。有关行政执法部门在接到物业服务人的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。

  物业服务人可以根据临时管理规约或者管理规约的授权,对违规停放车辆采取适当临时管理措施。

  第六十条 物业服务人利用物业共用部位、共用设施设备从事经营的,不得侵害业主权益,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照规定办理有关手续。

  经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理,也可以委托管理。经营所得收益应当单独建账,应当主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会或者物业服务人应当将收益和使用情况每半年公示一次。

  第六十一条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。采用出售、出租方式处置的,应当在预售时约定出售价格或者出租方式、出租价格、出租期限等内容。

  建设单位尚未出售的机动车停车位、车库,应当优先出租给业主、物业使用人停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。停车位满足业主需要后仍有空余的,可以出租给物业管理区域外的单位、个人,其租赁合同期限不得超过六个月。

  第六十二条 已建成住宅项目的停车场所及电动自行车、新能源汽车充电场所不能满足业主需要,在不影响消防安全、道路通行的前提下,经业主大会决定,可以利用物业管理区域内公共场地施划停车泊位,并依法办理有关手续。

  第六十三条 物业管理区域内根据规划建设的人防工程,依照有关法律、法规的规定使用和管理。建设单位应当清晰标注人防工程位置、界限,并在售房时告知业主。

  物业管理区域内经人防主管部门备案平时利用作为停车位、储藏室的人防工程设施,可以以租赁方式向全体业主开放,租赁期限最长不得超过五年,不得出售、变相出售或者附赠。

  物业服务人负责物业管理区域内人防工程设施的日常维护管理,维护管理费用从利用人防工程收取的停车费、租金中按一定比例提取。具体办法由省人防主管部门会同省住房城乡建设、财政部门制定。

  第六十四条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当在开工前向物业服务人申报登记并签订装饰装修服务协议,遵守相关法律、法规以及临时管理规约、管理规约,禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间;

  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

  (四)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (五)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

  (六)擅自拆改、暗埋燃气管线等;

  (七)挪用、损坏或者擅自拆除消防器材、设施;

  (八)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

  业主、物业使用人封闭阳台、露台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当保持物业的整洁、美观统一。

  第六十五条 物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,加强对装饰装修活动的巡查、监督。

  业主、物业使用人未提前告知或者违反相关规定以及装饰装修服务协议的,物业服务人应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,在二十四小时内书面报告业主委员会或者物业管理委员会和有关行政执法部门。

  物业服务人可以根据临时管理规约或者管理规约的授权,在物业管理区域内采取适当措施限制违规装修施工人员、机具、车辆进入。

  第六十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定将建筑物及其附属设施的维修资金存入维修资金管理部门设立的专户。

  建筑物及其附属设施的维修资金余额不足首期金额的百分之三十的,应当及时续交,由业主大会决定续筹方式。

  业主转让房屋,其缴纳的建筑物及其附属设施的维修资金余额随房屋一并转让买受人;因征收或者其他原因造成房屋灭失的,维修资金余额归产权人所有。

  第六十七条 发生下列情况之一的,物业服务人或者相关业主应当及时向业主委员会或者物业管理委员会报告,并按照国家和本省有关规定申请提取维修资金进行应急维修:

  (一)电梯故障危及人身安全;

  (二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用,经所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门或者其指定的专业机构核实并出具意见书认定的;

  (三)共用消防设施设备严重失修,消防救援机构出具整改通知书的;

  (四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用,经所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门或者其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

  (五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

  (六)发生严重沉降、倾斜、开裂等危及房屋安全的紧急情况,经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门认定的。

第七章 监督保障

  第六十八条 省人民政府住房城乡建设主管部门应当建立全省物业服务人信用评价体系及惩戒机制,制定物业服务人和项目负责人信用标准,公布物业服务合同、管理规约等示范文本。

  市、县(区)人民政府物业管理主管部门应当根据物业服务人基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,完善物业管理信用体系。加强行业诚信管理,建立物业服务人以及物业项目负责人信用档案,依法实行守信联合激励、失信联合惩戒。物业管理主管部门对物业服务人及物业项目负责人予以信用评价时,应当听取业主以及物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的意见。

  物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,在物业管理主管部门的指导和监督下,开展物业管理项目负责人专业培训和测试,实施物业管理项目星级考核;协助物业管理主管部门维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务人和从业人员依法经营、诚信服务;调解物业服务矛盾,促进物业服务行业健康发展。

  第六十九条 市、县(区)人民政府物业管理主管部门应当建立物业管理联席会议制度,物业管理联席会议由市、县(区)人民政府物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集,城市管理、公安等部门、社区居委会、物业服务人、专业经营者、业主委员会或者业主代表参加。

  物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

  (一)业主委员会未依法履行职责;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)物业服务合同履行过程中出现的重大问题;

  (四)物业服务人在变更交接过程中出现的问题;

  (五)其他需要协调解决的重大事项。

  第七十条 县级以上人民政府相关主管部门按照职责分工,对物业管理区域内进行监督管理:

  (一)城市管理部门负责物业管理区域内违法搭建建筑物(构筑物)、损坏绿化市政环卫设施、占道经营、乱设摊点、违规排放油烟、发出超过规定标准的生活噪声、违规装饰装修、乱设乱贴广告、车辆乱停乱放、不按规定处置垃圾等行为的监督管理;

  (二)公安机关负责指导物业服务人加强人防、技防工作,依法履行治安管理职责,对业主委员会成员、物业服务人、业主违反治安管理及犯罪的行为,依法予以打击处理;

  (三)自然资源主管部门负责建设项目的规划审批和规划实施的监督管理及违法建设的认定,与物业管理主管部门建立业主清册等相关信息的共享机制,及时将相关信息共享;

  (四)消防救援机构、公安派出所根据职责分工,负责对影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务人履行消防安全职责的监督管理;

  (五)人防主管部门负责人防工程维护与使用的监督管理,对违反法律、法规使用防空地下室的行为予以查处;

  (六)民政部门负责指导基层群众性自治组织建设,完善社区协商平台,积极发挥社区居委会自治能力,在具备条件的社区居委会下设环境和物业管理委员会;

  (七)市场监督管理部门负责查处物业服务价格违法行为、无照经营行为,加强对电梯等特种设备以及水表、电表、燃气表等计量器具运行的监督管理,推动物业服务人登记注册信息部门共享;

  (八)发展改革部门负责保障性住房物业服务政府指导价制定具体工作;

  (九)司法行政部门负责指导物业矛盾纠纷调解组织建设、队伍建设和规范化建设。

  各相关行政执法部门应当在物业管理区域内醒目位置公布联系人姓名和联系方式,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

  县(市、区)组织部门应当将社区党组织对相关职能部门在物业服务工作中履职情况评价作为党建考核内容。

  第七十一条 突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实上级人民政府依法采取的各项应急措施,指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

  物业服务人应当服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合社区居委会开展工作。

  第七十二条 市、县(区)人民政府应当对街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理指导监督工作经费和人员予以统筹保障。

第八章 法律责任

  第七十三条 建设单位未按照本条例第十一条规定未按时交付物业服务用房的,由市、县(区)人民政府物业管理主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

  第七十四条 建设单位、物业服务人违反本条例第十五条、第二十二条、第四十三条规定,未按时备案或者报送资料的,由负责备案的县级人民政府物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第七十五条 建设单位和物业服务人未按照本条例第十六条规定开展承接查验的,由县级人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第七十六条 建设单位未按照本条例第十八条第三款规定履行保修责任的,由住房城乡建设主管部门督促整改;拒不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。建设单位已经注销登记的,将其法定代表人、主要负责人、实际控制人列入失信主体名单。

  第七十七条 业主委员会成员违反本条例第三十九条规定,逾期不移交相关资料、财物的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府对相关责任人处两千元以上五千元以下罚款。

  第七十八条 物业服务人违反本条例第四十七条规定的,责令限期改正,并按照下列规定予以处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:

  (一)违反本条例第四十七条第一项至第四项规定的,按照国务院《物业管理条例》有关规定进行处罚;

  (二)违反本条例第四十七条第五项至第八项规定的,由市、县(区)人民政府物业管理主管部门处五万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十七条第九项规定的,由公安机关依法处罚。

  第七十九条 物业服务人违反本条例第四十八条规定,未及时公示相关信息的,由县级人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下罚款。

  第八十条 业主、物业使用人违反本条例第五十九条规定,按照下列规定予以处罚;给他人造成损失的,依法予以赔偿:

  (一)违反本条例第五十九条第一项规定的,由物业管理主管部门责令限期整改;逾期不整改的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (二)违反本条例第五十九条第三项、第六项、第八项规定的,由公安机关依法处罚;

  (三)违反本条例第五十九条第九项规定的,由人防主管部门依法处罚。

  违反本条例第五十九条其他规定的,由有关主管部门依法处理。

  第八十一条 建设单位违反本条例第六十一条规定,拒绝将未出售车位出租给业主的,由县级人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,自发现之日起每个车位处每月一千元以下罚款。

  第八十二条 建设单位违反本条例第六十三条规定出售、变相出售或者附赠人防工程的,由市、县(区)人防主管部门责令改正,返还出售或者变相出售所得;经责令仍不改正的,没收违法所得,可以并处二万元以上五万元以下罚款。

  第八十三条 业主、物业使用人违反本条例第六十四条规定,按照下列规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)破坏或者擅自改变房屋外观,不符合城市容貌标准的,由市、县(区)人民政府城市管理部门会同有关部门责令限期改造或者拆除;逾期不改造或者拆除的,处一千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处一万元以上十万元以下罚款。

  违反本条例第六十四条其他规定的,由有关行政执法部门依法处罚。

  第八十四条 业主委员会成员违反本条例第三十五条第一项至第六项规定的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,有违法所得的,没收违法所得;拒不改正的,处一千元以上一万元以下罚款。

  第八十五条 物业服务人违反本条例相关规定,由市、县(区)人民政府物业管理主管部门记入信用档案,并采取相应的行业惩戒措施。

  第八十六条 县级以上人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及相关部门、社区居委会及其工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由上级行政机关或者主管部门责令改正,并依法给予处分:

  (一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主委员会的;

  (二)未按照本条例规定履行职责的;

  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;

  (四)利用职务之便侵害业主权益的;

  (五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第八十七条 对违反本条例规定的其他行为,法律、法规已有法律责任规定的,适用其规定。侵害他人权益的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章 附  则

  第八十八条 本条例下列用语的含义:

  (一)专有部分,是指在构造上、利用上具有独立性,能够明确区分、可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权的客体;

  (二)共用部位,是指根据法律、法规、规章和商品房买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

  (三)共用设施设备,是指根据法律、法规、规章和商品房买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、雷电防护装置、照明、消防设施、人防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;

  (四)房屋承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等;

  (五)住宅项目,包括住宅及同一物业管理区域内非住宅;

  (六)管理规约,是以全体业主合意为基础,通过业主大会确定的程序以书面形式订立的,规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务,对全体业主及物业使用人具有约束力的自主管理行为准则。

  第八十九条 本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照商品房买卖合同记载的面积计算;

  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  第九十条 本条例自2022年 月 日起施行。2012年5月25日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过的《江西省物业管理条例》同时废止。